Dla Inwestora budowa domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic dziwnego, że kwestie usuwania wad, odpowiedzialności wykonawcy oraz ochrony prawnej mają kluczowe znaczenie. W praktyce najczęściej pojawiają się dwa pojęcia: gwarancja i rękojmia. Choć często używane zamiennie, oznaczają zupełnie co innego.
W tym artykule wyjaśniamy: czym się różni rękojmia od gwarancji; co chroni Inwestora; jakie posiada prawa po zakończeniu budowy domu i na co zwrócić uwagę w umowie z generalnym wykonawcą.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy za wady fizyczne i prawne obiektu budowlanego, które istniały w chwili odbioru lub ujawniły się później. Rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego, co oznacza, że obowiązuje niezależnie od zapisów w umowie.
Dla Inwestora oznacza to jedno: rękojmia działa zawsze automatycznie. Nie trzeba udowadniać winy wykonawcy, tylko istnienie wady.
Jak długo trwa rękojmia na dom?
W przypadku robót budowlanych, w tym budowy domu jednorodzinnego, rękojmia obowiązuje przez 5 lat od dnia odbioru budynku lub robót i dotyczy to zarówno widocznych jak i ukrytych wad.
Jakie wady obejmuje rękojmia?
- Wady fizyczne:
- a) wady wykonawcze, czyli „zrobione źle”, takie jak na przykład pęknięcia ścian, nieszczelność dachu, problemy z płytą fundamentową, wady konstrukcyjne, błędy wykonawcze instalacji itp.,
- b) wady materiałowe, kiedy wykonawca użył materiałów wadliwych lub gorszej jakości, niż w umowie,
- c) wady funkcjonalne, kiedy dom „jest”, ale na przykład instalacje nie działają prawidłowo.
- Wady prawne (rzadziej spotykane), np.:
- a) kiedy budynek narusza prawa osób trzecich,
- b) budowa jest wykonana niezgodnie z przepisami,
- Wady ukryte – kluczowa ochrona Inwestora. Są to wady niewidoczne przy odbiorze, które ujawniają się po pewnym czasie.
Jakie prawa ma Inwestor z tytułu rękojmi?
Jeśli pojawi się wada, Inwestor może żądać:
- 1. usunięcia wady,
- 2. obniżenia wynagrodzenia,
- 3. w skrajnych przypadkach – odstąpienia od umowy (jeśli wada jest istotna),
- 4. przy braku reakcji wykonawcy – naprawy na jego koszt.
Co ważne, to wykonawca musi udowodnić, że wada nie leży po jego stronie.
Czym jest gwarancja?
Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy (lub producenta materiałów), w którym określa on:
- 1. zakres odpowiedzialności,
- 2. czas trwania ochrony,
- 3. sposób zgłaszania i usuwania usterek.
Gwarancja nie wynika z ustawy, lecz z dokumentu gwarancyjnego lub zapisów w umowie.
Co obejmuje gwarancja?
Zakres gwarancji bywa różny i może dotyczyć np.:
- 1. robót budowlanych,
- 2. konkretnych elementów (dach, elewacja, stolarka),
- 3. terminów reakcji na zgłoszenie usterki.
Gwarancja a rękojmia – najważniejsze różnice
Rękojmia:
- 1. wynika z ustawy,
- 2. obowiązuje 5 lat,
- 3. chroni inwestora z mocy prawa
- 4. nie wymaga dokumentu.
Gwarancja:
- 1. jest dobrowolna,
- 2. wykonawca ustala datę ważności,
- 3. chroni w zakresie zapisów,
- 4. wymaga dokumentu gwarancyjnego.
Podsumowanie
Zarówno gwarancja, jak i rękojmia pełnią ważną rolę w ochronie Inwestora, jednak to rękojmia jest podstawowym i najsilniejszym zabezpieczeniem prawnym przy budowie domu jednorodzinnego. Jeśli planujesz budowę domu i chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja jest odpowiednio zabezpieczona – wybieraj wykonawców, którzy działają transparentnie, jasno określają warunki współpracy i nie unikają odpowiedzialności po odbiorze budynku.
