Budowa domu to proces, który ma jeden cel: stworzyć przestrzeń dopasowaną do potrzeb Inwestora i jego rodziny. Określenia takie jak „stan surowy” czy „stan deweloperski” to jedynie techniczne etapy realizacji. W praktyce najważniejsze jest to, jak te etapy łączą się w spójną całość i kto odpowiada za efekt końcowy.

Warto jednak znać różnice pomiędzy stanem surowym a stanem deweloperskim, gdyż mają ogromne znaczenie zarówno pod względem kosztów, jak i zakresu prac oraz czasu potrzebnego do wprowadzenia się do budynku.

Czym jest budynek w stanie surowym?

Stan surowy to etap budowy, w którym konstrukcja budynku jest już wykonana, ale dom nie jest jeszcze wykończony ani przygotowany do zamieszkania. Rozdzielamy stan surowy na dwa rodzaje: otwarty (SSO) i zamknięty (SSZ)

Stan surowy otwarty osiągamy na budowie, gdy mamy już ukończone:
– fundamenty,
– ściany nośne i działowe,
– stropy,
– konstrukcje dachu wraz z pokryciem,
– schody żelbetowe (jeśli są zawarte w projekcie).

Stan surowy zamknięty zawiera dodatkowo:
– montaż okien,
– montaż drzwi zewnętrznych,
– bramę garażową (jeśli projekt zawiera garaż).

Na etapie stanu surowego budynek ma już swoją bryłę, ale nie posiada instalacji wewnętrznych, tynków, wylewek ani ocieplenia.

Czym jest stan deweloperski?

Stan deweloperski to znacznie bardziej zaawansowany etap budowy. Dom jest w pełni przygotowany do prac wykończeniowych, a wszystkie najważniejsze instalacje są już wykonane.

Stan deweloperski zazwyczaj obejmuje:

– instalację elektryczną
– instalację wodno-kanalizacyjną
– instalację grzewczą
– tynki wewnętrzne (nie są wymagane przy ścianach z keramzytobetonu)
– wylewki podłogowe
– ocieplenie budynku i elewację
– parapety zewnętrzne

Brakuje natomiast elementów wykończeniowych, takich jak podłogi, drzwi wewnętrzne, armatura łazienkowa czy zabudowa meblowa.

Jakie są kluczowe różnice między stanem surowym a deweloperskim?

• Zakres prac – stan deweloperski obejmuje znacznie większy zakres prac, niż stan surowy, są w nim zawarte wszystkie instalacje i prace przygotowawcze do wykończenia.
• Koszt – stan deweloperski jest znacząco droższy od stanu surowego (z powodu większego zakresu prac).
• Czas potrzebny do zamieszkania – dom w stanie deweloperskim wymaga znacznie mniej pracy przed wprowadzeniem się do niego.
  

Należy podkreślić, że pojęcie „stan deweloperski” nie ma jednej ogólnie obowiązującej definicji. W różnych firmach zakres prac stanu deweloperskiego może się od siebie różnić, chociaż raczej w nieznaczny sposób.

Różnica, która ma znaczenie przy budowie domu: zakres budowy czy odpowiedzialność wykonawcy?

Planując budowę warto zastanowić się, czy jeden generalny wykonawca powinien mieć szerszy zakres prac, a tym samym odpowiedzialność za realizację swojej części umowy, czy też poszczególne etapy powierzyć niezależnym wykonawcom, z których każdy odpowiada wyłącznie za swój fragment prac.
W tym drugim przypadku, przy ewentualnej wadzie, pojawia się dodatkowy problem – konieczność ustalenia, który wykonawca jest za nią odpowiedzialny i czy inny nie miał w tym miejscu swojej ingerencji.

Co warto zlecić generalnemu wykonawcy?

Co warto zlecić generalnemu wykonawcy?

Krótko mówiąc: najlepiej zlecić wszystko, co jest trudne do poprawienia później.

Zdecydowanie warto:

• Fundamenty
• Konstrukcję domu (ściany, stropy, dach
• Okna i ich montaż (szczelność)
• Instalacje (elektryka, chydraulika, ogrzewanie, wentylacja)
• Wylewki i tynki (o ile są potrzebne, gdyż ściany prefabrykowane nie wymagają tynkowania)
• Ocieplenie i elewację

Elementy budowy, opisane powyżej, to stan deweloperski. To najlepiej zlecić zaufanej firmie, powierzając jej budowę jako generalnemu wykonawcy.

Co warto zrobić we własnym zakresie przy budowie domu?

We własnym zakresie warto zrobić prace wykończeniowe, takie jak łazienki, podłogi, malowanie, oświetlenie, drzwi wewnętrzne itp. Na rynku są dostępne tak różnorodne rozwiązania i materiały, Inwestor ma ogromny wybór. Może też te prace wykonywać etapami, bez szkody dla budynku

Podsumowanie

Przy planowaniu budowy domu warto patrzeć nie tylko na nazwy etapów: stan surowy czy stan deweloperski, ale przede wszystkim na rzeczywisty zakres prac oraz odpowiedzialność za ich wykonanie. To właśnie te elementy mają największy wpływ na przebieg budowy i końcowy efekt inwestycji.